O Governo publicou o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que introduz um conjunto alargado de medidas fiscais destinadas a estimular a oferta de habitação em Portugal, através de incentivos à construção, reabilitação, aquisição e arrendamento habitacional.
Entre as medidas aprovadas, destacam-se alterações relevantes em sede de IRS, IMT, IVA e benefícios fiscais, com impacto direto para proprietários, investidores, promotores imobiliários e arrendatários.
Exclusão de tributação de mais-valias em IRS:
Uma das principais novidades do diploma consiste na possibilidade de exclusão de tributação das mais-valias obtidas com a venda de imóveis destinados à habitação, desde que o valor realizado seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Para beneficiar deste regime, é necessário que:
- O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo associado ao imóvel alienado, seja reinvestido na aquisição de imóveis situados em território nacional destinados ao arrendamento habitacional;
- A renda mensal praticada respeite os limites previstos no artigo 2.º do diploma, ou seja 2.300,00€
- O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à alienação;
- O sujeito passivo manifeste, na declaração de IRS do ano da venda, a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial.
- O benefício deixa de ser aplicável, designadamente, quando:
- Não seja celebrado contrato de arrendamento no prazo de seis meses após o reinvestimento ou a realização da mais-valia, salvo impedimento devidamente justificado, nomeadamente com obras urgentes no imóvel; O imóvel não permaneça arrendado para habitação durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos; A renda exceda os limites legalmente previstos; O imóvel seja alienado no prazo de cinco anos após o reinvestimento.
Estas alterações produzem efeitos desde 1 de janeiro de 2026 e aplicam-se às transmissões realizadas até 31 de dezembro de 2029.
IMT: agravamento para não residentes e incentivos à habitação própria:
O diploma prevê igualmente uma alteração relevante ao regime do IMT aplicável a não residentes.
A aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada exclusivamente a habitação por adquirentes não residentes passa a estar sujeita a uma taxa fixa de 7,5%, sem possibilidade de aplicação de isenções ou reduções.
Todavia, este agravamento não se aplica quando:
- O adquirente já seja residente fiscal em Portugal;
- Passe a adquirir residência fiscal em território nacional no prazo de dois anos após a aquisição;
- O imóvel seja destinado ao arrendamento habitacional com renda moderada e permaneça arrendado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos.
Por outro lado, é criado um novo benefício fiscal para a primeira aquisição de habitações de custos controlados destinadas a habitação própria e permanente, incluindo isenção de IMT em determinadas situações e benefícios adicionais em imposto do selo.
IVA reduzido a 6% na construção e reabilitação habitacional
O Decreto-Lei adita a verba 2.42 à Lista I anexa ao Código do IVA, permitindo a aplicação da taxa reduzida de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados:
- À venda para habitação própria e permanente; ou
- Ao arrendamento habitacional,
desde que sejam respeitados os limites de preço e renda previstos no diploma.
O regime aplica-se às operações urbanísticas iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do imposto a partir de 1 de janeiro de 2026.
Além disso, o diploma cria um regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares em empreitadas de construção de habitação própria e permanente.
Redução da tributação dos rendimentos prediais:
No âmbito do arrendamento habitacional, passa a aplicar-se uma taxa autónoma de IRS de 10% aos rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, desde que respeitados os limites de renda previstos no diploma.
Adicionalmente, os sujeitos passivos de IRC e os sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada beneficiarão de consideração de apenas 50% dos rendimentos prediais para efeitos fiscais, nas situações abrangidas pelo novo regime.
Aumento da dedução em IRS das rendas suportadas
O limite da dedução à coleta em IRS relativa a rendas de habitação própria e permanente será progressivamente aumentado:
- Para €900 em 2026;
- Para €1.000 a partir de 2027.
Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)
O diploma cria ainda os denominados Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que poderão vigorar até 25 anos e atribuir benefícios fiscais relevantes a projetos destinados ao arrendamento habitacional.
Entre os benefícios previstos incluem-se:
- Isenção de IMT;
- Isenção de imposto do selo;
- Isenção ou redução de IMI;
- Aplicação da taxa reduzida de IVA;
- Restituição parcial do IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia.
Entrada em vigor e produção de efeitos
Apresar da entrada em vigor do diploma os mesmo produzirá diferentes efeitos consoante as medidas em causa.
As alterações em sede de IRS produzem efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026, enquanto várias medidas relativas ao IVA e aos regimes de arrendamento entram em vigor a partir de 1 de setembro de 2026.
Para avaliação do impacto destas medidas no seu caso concreto, seja em operações de investimento, venda, aquisição ou arrendamento, é recomendável a obtenção de aconselhamento jurídico e fiscal especializado.