Celebrar um contrato-promessa assume, na grande maioria dos casos, uma elevada responsabilidade, sendo que, pela sua natureza, se torna absolutamente fundamental assegurar um elevado grau de segurança jurídica.
Atualmente, os contratos celebrados já preveem a estrutura global do negócio, desde prazos e condições, ao estado dos imóveis, incluindo cláusulas resolutivas que podem permitir a resolução unilateral por qualquer uma das partes.
O principal problema surge, contudo, na fase final, nomeadamente quando é comum constar a menção de que as partes declaram prescindir do reconhecimento de assinaturas, renunciando expressamente ao direito de invocar tal formalidade para todos os efeitos legais.
É precisamente a partir deste pressuposto que importa proceder ao respetivo enquadramento legal.
A lei civil, nomeadamente no que respeita à matéria e à forma de celebração do contrato-promessa de compra e venda, determina que este contrato “deve conter o reconhecimento presencial de assinaturas e ainda a certificação, por parte da entidade que realiza esse reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou construção”.
Este enquadramento legal não acompanhou a legislação posteriormente introduzida, designadamente no que respeita à possibilidade de transmissão de imóveis sem apresentação da respetiva licença, mediante advertência do titulador de que o imóvel pode não dispor do correspondente título urbanístico. Ainda assim, manteve-se inalterada a exigência quanto ao reconhecimento de assinaturas.
Existem, inclusive, decisões judiciais nesse sentido, nomeadamente uma decisão do Tribunal da Relação de Coimbra, que veio determinar que a falta de reconhecimento de assinaturas “acarreta a nulidade do negócio (…) em regra apenas invocável pelo promitente comprador”, acrescentando ainda que a cláusula relativa à renúncia a essa formalidade “é nula por contrariar uma norma de interesse e de ordem pública”. Na mesma decisão, ficou também estabelecido que a nulidade apenas não produzirá efeitos em caso de abuso de direito.
Esta orientação jurisprudencial vem, na prática, materializar o regime jurídico aplicável aos contratos-promessa de compra e venda e às respetivas obrigações legais. Atenta a natureza dos negócios formalizados e os valores contratualizados, impõe-se, por isso, um cuidado acrescido, para evitar conflitos jurídicos suscetíveis de se revelarem prejudiciais e altamente lesivos.
Garantir uma segurança jurídica efetiva é essencial para assegurar negócios bem-sucedidos e plenamente ajustados à vontade das partes, promovendo relações contratuais céleres e harmoniosas.
Autor: João Salcedas – Solicitador e Partner na PL Solicitors Internacional Office